Рецепт успешного исследования: рынок жилья

7 февраля прошло очередное заседание семинара для молодых ученых «Секреты академической кухни», организованное научным руководителем НИУ ВШЭ Евгением Ясиным. Репортаж подготовила Мария Глазырина, студентка второго курса факультета права, стажер новостной службы портала ВШЭ.

С докладом на тему «Жилищное строительство в России: эластичность предложения и конкуренция» на этой встрече выступила Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города». Напомним, что семинары «Секреты академической кухни» посвящены наиболее актуальным и имеющим непосредственное прикладное значение исследованиям в области экономической политики. Предваряя выступление докладчицы, Евгений Ясин отметил, что жилищное строительство является растущим сектором инвестиций населения, несмотря на то, что лишь очень небольшая часть граждан (по разным оценкам, от 18 до 27 процентов) может позволить себе покупку квартиры на стандартных условиях выдачи кредита.

Исследование Татьяны Полиди является первой подобного рода работой в России. Впрочем, и за рубежом данному вопросу посвящены только немногочисленные разовые исследования. Рынок жилищного строительства был рассмотрен в качестве композитного блага. «Вы потребляете корзину благ, то есть пространство, тепло, свет, окружение (соседи, подъезд, лифт, двор), а не отдельные квадратные метры, поэтому с точки зрения микроэкономики не совсем понятно, существует ли цена единицы такого блага», — пояснила докладчица. Исследования также осложняются большим влиянием связанных рынков (земли, ЖКХ, девелоперских компаний), а также серьезным вмешательством государства в данную сферу экономики. При этом одновременно формируется единая кадастровая система и происходит ликвидация БТИ. Полиди также отметила, что государству пора отходить от «советского мышления» и «привязки к квадратным метрам», поскольку за рубежом при проведении подсчетов акцент делается на так называемой «жилой единице», например, квартире.

Жилищная обеспеченность в России невелика и составляет 22,5 квадратных метра на человека (для сравнения, в Европе в среднем — 45, в США — 70), при этом сам жилищный фонд — часто старый и неблагоустроенный, только 64 процента жилья обеспечено всеми коммунальными услугами, а 40 процентов жилья и вовсе построено до 1970 года. В улучшении жилищных условий нуждаются 60 процентов населения, и это при том, что реальные цены на жилье постоянно росли до кризиса 2008 года и растут теперь. Еще одной сложностью для исследователя стало фактическое отсутствие статистических данных, поскольку статистика начала нестабильно собираться только с 1997 года, и данные — не привычные квартальные, а годовые.

После нескольких лет отслеживания рынка Полиди пришла к выводу о том, что в Российской Федерации очень высока доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — около 94 процентов от числа введенных в эксплуатацию зданий. Для сравнения, в Бельгии — 53 процента, в Нидерланлах — всего 10 процентов. Таким образом, ИЖС будет являться благом-заменителем, к тому же оно значительно меньше регулируется законом, чем строительство многоквартирных домов (МКД). Как следствие  (подтвержденное математическими расчетами) — низкое предложение на рынке жилищного строительства по сравнению с другими странами.

В своем исследовании Татьяна Полиди также использовала кластеры, разделив регионы России на инвестиционно-привлекательные (их оказалось четыре — Московская, Липецкая области, Республика Башкортостан и Белгородская область), стабильные, развивающиеся и депрессивные. Она пришла к выводу о том, что средняя ценовая эластичность в инвестиционно-привлекательных регионах ниже, так как этот рынок — более конкурентный.

Что же касается непосредственно вопросов конкуренции, то Полиди отметила: стандартные подходы к оценке конкуренции в данном случае неприменимы. Низкая эластичность не всегда говорит об отсутствии конкуренции, так как часто связана с чисто физическими ограничениями, например, с небольшим числом земельных участков. «Нет и не может быть одинаковых показателей по конкуренции в различных регионах, даже в силу отличий по критерию политической ренты и барьеров», — также отметила докладчица. Кроме того, около 80 процентов земли находится в публичной собственности и до сих пор продается на специализированных аукционах — теоретически они, конечно, нужны, но на практике они часто происходят с нарушениями и по сговору, эту проблему также нужно решать.

По поводу государственного регулирования жилищного строительства и прав собственности у слушателей возникло достаточно много вопросов и споров. Нельзя не отметить особую атмосферу, царившую на семинаре. Евгений Ясин много шутил и активно поддерживал Полиди, и хотя по окончании доклада дал ей несколько советов относительно улучшения структуры презентации, отметил, что в целом получил большое удовольствие от выступления. С рядом замечаний выступил и ординарный профессор НИУ ВШЭ Владимир Гимпельсон. «В конце концов, у нас ведь «кухня», а если суп недосолен или пересолен — об этом нужно сказать», — предварил он свою речь. Профессор порекомендовал Полиди использовать метод оценки динамических панелей для дальнейших исследований в данной области, основные задачи которых были намечены самой докладчицей: «Необходимо оценить положение на рынках нового жилищного строительства в крупных городах, применить в анализе гедонистические индексы цен, исследовать и оценить факторы, определяющие динамику и долю ИЖС в общем объеме строительства, а также влияние рынка вторичного жилья на поведение застройщиков». При этом проблема выбора индексов и показателей для измерения эластичности предложения и конкуренции вызвала активную дискуссию среди участников семинара. Точку в споре о тонкостях подсчетов поставил Евгений Ясин, завершая заседание: «Когда вы работаете с чем-то реальным, неизбежны погрешности в данных, если не подсчитывать абсолютно все самому (что было бы неоправданно затратно). Искусство исследователя заключается в том, чтобы выбрать способы учета данных, минимализирующие потери — ведь вы изучаете реальную жизнь. Это очень серьезная работа. Дорогие ребята, берите с Татьяны пример. Если у нас будет больше таких талантливых работ, тогда, я думаю, мы сможем подняться на очень высокий уровень».

 

Мария Глазырина, студентка второго курса факультета права, стажер новостной службы портала ВШЭ